郑州楼市解读:4年14家店,星巴克在郑州的布局之道

2015-05-20 栏目:资讯 楼市 公众号: 郑州楼市
导读 导语:星巴克在大陆60多个城市运营超过1001家门店.对于星巴克来说,中国就是星巴克的第二本土市场.2014财年,星巴克在中国...

导语:

星巴克在大陆60多个城市运营超过1001家门店。对于星巴克来说,中国就是星巴克的第二本土市场。2014财年,星巴克在中国平均每天新开门店1家。而2015年这个时间缩减为了18个小时,并将在12月底开出在中国的第1500家门店。


对于郑州来说,从2011年11月星巴克第一家门店在国贸360开业起,短短数年间,星巴克在郑州已经开了14家店,几乎遍布郑州整个核心城区。而在14家店中,金水一区就占了5家,二七商圈独占4家,仅此两地占比就达到了64%,剩下的5家门店中,中原区2家,二七区、管城区、郑东新区各1家,而惠济区则1家也没有。


为何星巴克会偏爱金水区和二七商圈?

星巴克未来在郑州又会新开那些店?

选址苛刻而又挑剔的星巴克到底有什么秘密?

选址的背后有哪些商业秘密?


初识星巴克


2012年春天,一个阳光明媚的中午,我赶到国贸360广场的星巴克,与约定采访的人见面。之后两个小时就在摩卡的香味和爵士乐中度过,轻松而又美妙。


这是我第一次去星巴克,但是作为一个茶控,除了店里的环境和情调,我对于星巴克咖啡的感触并不深,约人见面也倾向于茶馆。正因于此,在之后的几年中,星巴克虽在郑州疯狂开店,我却并未留意。


但现实是,自从漫咖啡、星巴克在郑州开咖啡馆开始,咖啡这个名词已经迅速在郑州蔓延,郑州也开始形成自己的咖啡文化。


我一边对星巴克怀着神秘,一边却又对弥漫着的咖啡香味和爵士乐怀念不已。直到如今我因为采访再次步入星巴克时,忽然发现,星巴克似乎在这个城市里已经无处不在了。



星巴克新世界百货店



星巴克锦艺城王府井店



星巴克咖啡中原万达店



星巴克咖啡二七广场北京华联店



星巴克咖啡二七广场金博大店


从几何时,星巴克已经不是一家单纯的咖啡馆了,而是作为流行文化和小资生活的象征,为城市注入时尚血液。而星巴克的进驻之地,也无一例外也都是潮流的聚集之地。


拐角遇到星巴克,成为了很多人对城市的感觉。星巴克在城市里的分布就像城市地理的写照,至少也是时尚繁华的街区。


星巴克如何分布于这个世界(截止到2014年6月):


先来看一张星巴克在这个世界上的分布图:

来源:好奇心日报


1.截止到2014年上半年,星巴克在全球65个国家中有门店;门店数量超过2.1万家。

2.美国星巴克店铺的分布是全世界最密集的,几乎每个城镇都有它的踪迹;

3.撒哈拉以南的 49 个非洲国家都没有星巴克分店,中亚和东欧也是如此。


再看星巴克在全球主要城市分布:


制图:郑州楼市


1.首尔是星巴克全球分布最多的城市。

2.纽约是星巴克在美国分布最密集城市,门店数量世界排名第二。

3.上海是中国最多星巴克的城市,排名世界第三。

4.英国总共有 784 间星巴克分店,近乎 87.6% 都是在英格兰,伦敦则占了 26%,总共 202 间。

5.法国则有 97 间星巴克分店,其中 62 间是在巴黎。

6.香港共有96间星巴克,比整个法国仅仅少一家。


上面的数据告知我们,不管是国家,还是城市,都可以看出星巴克对于选择进驻对象的挑剔和谨慎。


嫌贫爱富也许是每一个商业经营者的爱好,但是从这些挑剔的选择中,也不难看出一个地方或者是一个区域的经济发展现状,以及当地人们的消费水平和习惯,甚至是富裕程度。


但是这些都已经成为过去式了。星巴克的超高知名度和异常低的店铺数量,早已成为星巴克现存的主要矛盾。而急速的增加店铺数量和开店步伐,已经成为了星巴克未来五年的主要计划。


星巴克的疯狂开店计划:


制图:郑州楼市


在2015年星巴克年度股东大会上,星巴克公司透露了未来的疯狂开店计划:


星巴克表示,在上海的星巴克门店总数已经超过世界上任何一个城市。截止到2015年3月31日, 第二季度(1 月-3月)星巴克约开店23家,速度令人咂舌。


2014财年,星巴克平均每天新开门店1家。2015年的目标更为进取,将达到18个小时就开一家门店,并将在12月底开出在中国的第1500家门店。


数据证明,星巴克目前在大陆60多个城市运营超过1001家门店。对于星巴克来说,中国就是星巴克的“第二本土市场”,并致力于使中国成为仅次于美国的星巴克全球第二大市场的愿景,星巴克将不断致力于加强在中国的发展。


在如此急速扩张的情况下,星巴克在郑州情况如何呢?


制图:郑州楼市


1.截止到2015年5月,星巴克在郑州已经确定的分店共14家,其中13家已经营业,一家待营业。

2.在这14家星巴克分店中,按区域划分:金水区5家,二七商圈5家,中原区2家,二七区1家,管城区1家,郑东新区1家。


为何星巴克会独爱二七商圈,在直线距离不超过1000米的范围内竟然有4家星巴克共存?除去二七商圈星巴克,为何在剩余的10家星巴克中,金水区会占据了5家?

当然,乡下之区惠济区1家星巴克也没有。


要解答这个问题,我们需要知道星巴克的选址原则:


抛去网络上那些互相转发和抄袭的繁文褥节条条框框,归纳起来,星巴克的选址核心就是两条:


1.成熟和稳定的商圈、办公楼、高档住宅区,这是选址的重要条件。

2.有巨大前景和发展潜力的商业中心、写字楼等,这一点更为重要。


成熟和稳定的商圈、办公楼、高档住宅区是高人气的天然聚集地,强大的消费人流成为商家必争之地。


而有巨大前景和发展潜力的商业中心、写字楼则是星巴克一直都很看重的。星巴克坚持用发展的眼光,及整体规划来考量一个区域,因为现在不功并不等于将来不成功。


在这个原则下,我们来看一下星巴克在郑州的存在情况:



制图:郑州楼市


一、选择成熟和稳定的商圈:


二七商圈成为星巴克郑州分布最密集的区域,这一点与二七商圈的传统地位和无人能及的巨大流量直接相关。


从地理位置上来说,二七商圈占地优良,消费人群遍及全城,金博大购物广场、华润万象城、大上海城等,定位于不同消费阶层的购物中心均匀分布,如同一个个吸纳器一般,将众多的人流细分到各自体内。


而日均30万人流则成为二七商圈的护城河,让众多商圈无比羡慕而又望洋兴叹。二七商圈的四家店中,不仅有星巴克在郑州面积最大的一家店铺;而郑州星巴克唯一的一家黑围裙店也开在了金博大购物广场,这不仅是郑州第一家手冲咖啡店,拥有全郑州最多的咖啡大师,将为顾客提供纯手工调制咖啡的特别体验。



星巴克黑围裙店


二、前景美好的商业中心


这里我们选择两家店做为案例,一家是星巴克在郑州的第一家店,一家是星巴克在郑州尚未开业的最新一家店。它们正好验证了星巴克对商圈未来的预测和评估的眼光。


1、星巴克为何将在郑州的处女店开在国贸360广场?



星巴克咖啡国贸360店


2011年星巴克初入郑州,一共确定了三家店的店铺位置,分别为二七百盛购物广场、中原万达广场、花园路国贸360广场。当时很多人猜测,星巴克入郑第一家正式开业的名额会给谁。但最终,星巴克将机会给了国贸360。


当时是,百盛位于传统商圈二七商圈,已经形成稳定的消费人流;而中原万达和国贸360都属于新兴商圈,属于未来可预期。


星巴克百盛店是星巴克在郑州面积最大的店,但是百盛店铺位置却并不优良,一楼过于狭小,主要经营空间集中在二楼,并不适合作为第一家开业的店。而中原万达的星巴克是2011年11月17日才开业。


国贸360广场2010年3月开业,在星巴克进驻时,已经形成成熟业态和固定消费人群。瑞典品牌H&M,日本品牌优衣库中部第一店;法国品牌UR,荷兰品牌C&A概念店;西班牙品牌MANGO郑州第一家直营店都开在了国贸360广场。而当时已经存在的必胜客欢乐餐厅、哈根达斯、DQ、面包新语等,所谓同气相求,它们也变相的影响了星巴克的决策。



制图:郑州楼市


从区域范围说,随着正弘蓝堡湾、金水万达中心、建业凯旋广成的接连入市,花园路商圈如今早已演变成了金水CBD。而随着东关虎屯的拆迁改造,花园路农业路区域,势必成为丹尼斯百货、国贸360和兰德中心三足鼎立之势。在此情势之下,花园路眼下的价值高位,必将日渐凸显。


星巴克国贸店的经营受到以上因素的影响,自然业绩优良,这一点从360店每天拥挤的人群就可以看出。


而如果不出所料,星巴克在此区域势必还会有第二家店铺,位置应该就在金水万达中心、建业凯旋广场和正弘蓝堡湾三期商业广场三者之内。


2、星巴克为何把第14个店开在璞丽中心?



星巴克占据的是璞丽中心商业广场最好的位置


从区位来说,璞丽中心位于黄河路经二路交汇处,此地离CBD丹尼斯七天地和花园路国贸360广场都很近,但又都有距离。距离近到在此范围内不可能再会有大的商业项目,远到正好可以让一个小体量的商业广场活的很好。璞丽中心正是处在这样一块区域空白之地上。



图示璞丽中心位于黄河路经二路的东北角位置(河南省人民医院路对面)


从项目本身来说,璞丽中心一共2万方的商业面积,却有9000平米的自持。而自持从来都被看做是一个开发商是否用心在做产品,并对产品的未来是否有信心的直接因素。


从璞丽中心的招商中可以看到,大面积引入星巴克、肯德基、汉堡王、屈臣氏、动物园咖啡、巴奴、真功夫、DQ等主力店,并与餐饮、快消品类等形成良好的业态互动,这些都可以看到璞丽中心在背后下的功夫。



图为璞丽中心战略进驻合作商家


但尽管如此,因为不是商圈聚集区,周边高端写字楼也不多,而最大的消费来源则为包含河南省人民医院在内的多家三甲医院、璞丽中心自带的写字楼和公寓,以及附近诸如东韩砦等几个城中村拆迁改造的居住群。


与这些外部因素相比,星巴克能在此入驻,反而让人想到是璞丽中心商业管理团队的运作。


璞丽中心和瀚海北金同属于思念系,而思念旗下也都有自己的专业商业管理公司,璞丽中心就是由中部大观商业管理有限公司来操作运营,包括前期研究、项目定位、业态规划、招商运营、日常管理。


而最近开业的一家星巴克,正是2014年年底开业的位于瀚海北金时尚购物中心。从能引进两家星巴克的结果来看,思念旗下的商业管理团队还是有一定整合能力的。而未来,思念旗下还有大观国贸、金水含嘉仓、中原含嘉仓、东韩砦、思念城、瀚海广场等诸多商业项目面世。


但反过来说,一个优良的商业项目可能毁在一个垃圾的管理团队手里,比如说郑东新区宝龙城市广场;而一个本不优良的商业项目也可能因为一个好的管理团队而成为经典,比如说西关虎屯改造初期的国贸360广场。


而再回到一个老命题,对于一个商业项目来说,是项目重要?地段重要?还是管理团队重要?。。。做过很多讨论和探讨后,最终一致的结论是:管理团队最重要。


总体说来,星巴克在此选址,应该是基于三个原因:

1、璞丽中心会成为以后区域的商业中心

2、看好璞丽中心写字楼、公寓的未来发展

3、璞丽中心背后思念旗下商业公司的战略合作、招商引入


星巴克想到了开始,却没有想到的现实:


星巴克一直在营造生活的“第三空间”,讲究惬意、舒适、放松身心。但自从星巴克成为小资和时尚的象征之后,这些就已经成为过去式了。


在星巴克的店里你很难有一个安静时光,更多的却是人潮和喧闹。不到三十元一杯的咖啡对于消费者来说,不管好喝还是难喝,这种排除口感之外的,对于美好生活的精神追求,以及不费太多代价就追求得到的时尚体验,这种感觉却是很美妙的!


就像微博红人留几手写的那篇星巴克体验记一样(不代表郑州楼市观点,仅供娱乐):


来自:微博 @留几手


(完)

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